Résumé:
حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة هو حق شخصي وفقا لغالبية الفقه، بالتالي يحق
له التصرف فيه بجميع التصرفات التي ترد على الحقوق الشخصية، و يعد الإيجار من الباطن
من أكثر التصرفات التي يجريها المستأجر على حقه في الانتفاع، و لمعالجة الإشكالات
التي يطرحها عقد الإيجار من الباطن، نظم المشرع الجزائري و التشريعات المقارنة محل
الدراسة هذا العقد سواء بموجب القانون المدني أو قوانين الإيجار الخاصة.
تهدف هذه الدراسة إلى الإجابة عن إشكالية أساسية تتمثل في: إلى أي مدى وفق
المشرع الجزائري في معالجة إشكالات عقد الإيجار من الباطن مقارنة بغيره من
القوانين المقارنة محل الدراسة؟
تم تقسيم هذه الدراسة إلى بابين، تم تخصيص الباب الأول لتوضيح النظام العام لعقد
الإيجار من الباطن، أين تم تحديد ماهية الإيجار من الباطن و أبعاد مسألة الشرط المانع من
الإيجار، فاتضح أن المشرع الجزائري اختلف في معالجته لهذا الموضوع عن باقي التشريعات
المقارنة محل الدراسة، حيث منع المستأجر في القانون المدني من تأجير العين المؤجرة إلا إذا
حصل على موافقة كتابية من المؤجر، في حين اتفقت جميع القوانين المدنية المقارنة محل
الدراسة على السماح للمستأجر بتأجير العين المؤجرة، إلا إذا تم منعه من ذلك بموجب الاتفاق
أو العرف، كذلك اختلف المشرع الجزائري عن التشريعات المقارنة محل الدراسة في منعه المستأجر على وجه الإطلاق من إبرام إيجار من الباطن بموجب المرسوم 76-147، في
حين أن قوانين الإيجار الخاصة محل الدراسة نصت على منع المستأجر من تأجير العين
المؤجرة الخاضعة لها من الباطن، إلا إذا حصل على موافقة المؤجر.
في حين تم تخصيص الباب الثاني من الدراسة، لآثار عقد الإيجار من الباطن و منازعاته،
أين تم التوضيح أن علاقة المستأجر الأصلي بكل من المستأجر من الباطن و المؤجر لا
تطرح أي اشكال، إذ تبقى علاقته بالمؤجر قائمة و خاضعة لعقد الإيجار الأصلي المبرم بينهما –إلا في حالة توجيه المؤجر انذار للمستأجر من الباطن لتأدية التزاماته-، في حين
تخضع علاقته بالمستأجر من الباطن لعقد الإيجار من الباطن المبرم بينهما.
أما بالنسبة لعلاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن، فإنها تتحدد بما إذا وجه المؤجر انذار
للمستأجر من الباطن لتأدية التزاماته أم لا، و قد وجدنا من خلال ما عرض أن الفقهاء اختلفوا
في تحديد ما إذا كان قيام العلاقة المباشرة بين المستأجر من الباطن و المؤجر، في حالة
توجيه هذا الأخير لسابقه انذار لأداء التزاماته، يخص الالتزام بدفع بدل الإيجار فقط أم يشمل
باقي الالتزامات الإيجارية.
و فيما يخص منازعات الإيجار من الباطن، فقد تم التركيز على المنازعات التي يكون عقد
الإيجار من الباطن سببا فيها بصفته إيجار من الباطن و ليس ايجار عاديا، فوجدنا أن غالبية
هذه المنازعات تتعلق بمخالفة المستأجر الأصلي للشرط المانع من الإيجار، فتم التطرق لحق
المؤجر في طلب التنفيذ العيني، أو/و فسخ عقد الإيجار، كما تم التطرق لمختلف التعويضات
المستحقة بسبب منازعات الإيجار من الباطن لكل من المؤجر، المستأجر الأصلي
و المستأجر من الباطن.
في نهاية الدراسة و بناء على النتائج المتوصل إليها تم طرح مجموعة من الاقتراحات التي
من شأنها المساعدة على تحسين موقف المشرع الجزائري فيما يخص النقائص التي اعترت
الأحكام المنظمة لموضوع البحث. Le droit du locataire à la jouissance de la chose louée est un droit
personnel, selon la majorité de la jurisprudence, donc il a le droit
d’en disposer de tous les actes relatifs aux droits personnels. La
sous-location est l’un des actes les plus courants pris par le
locataire sur son droit de jouissance. Et afin de résoudre les
problèmes posés par le contrat de sous-location, le législateur
algérien et les législations comparées en question ont réglementé ce
contrat que ce soit en droit civil ou des lois locatives spéciales.
Le but de cette étude est de répondre à une problématique
fondamentale représentée dans : Dans quelle mesure le législateur
algérien a-t-il réussi à régler les problèmes du contrat de sous-location
par rapport aux autres lois comparées en question?
Cette étude a été divisée en deux sections, la première section a
été consacrée à la clarification du régime général du contrat de
sous-location, où la définition de sous-location et la question de la
clause d’interdiction de bail sont déterminées. Il est apparu que le
législateur algérien différait dans son traitement de ce sujet par
rapport au reste des législations comparées en question, il était
interdit au droit civil le locataire de louer la chose louée à moins
qu’il n’obtienne l’accord écrit du bailleur, alors que toutes les lois
civiles comparées en question se sont mises d'accord pour
permettre au locataire de louer la chose louée, sauf si cette faculté a
été interdite par convention ou par coutume, aussi Le législateur
algérien était également différent des législations comparées dans
laquelle le locataire était interdit absolument de conclure un souslocation
par le décret 76-147, alors que les lois comparées en
question disposent que le locataire est interdit de sous-louer sauf
avec l'accord écrit du bailleur. Bien que la deuxième section de l’étude a été consacrée aux
effets du contrat de sous-location et de ses litiges, où il a été
expliqué que la relation du locataire primitif avec le sous-locataire
et le bailleur n’a donné lieu à aucune problème, étant donné que sa
relation avec le preneur existait toujours et qu’elle était assujettie à
son bail initial sauf si le bailleur a averti le sous-locataire de
l'exécution de ses obligations alors que sa relation avec le souslocataire
est soumise au contrat de sous-location qu'ils ont été
conclus.
Quant la relation du bailleur avec le sous-locataire, il s’agit de
déterminer si le bailleur a donné ou non un avertissement au souslocataire
pour qu’il s’acquitte de ses obligations. Et nous avons
constaté, au cours de la présentation, que les juristes n’étaient pas
d’accord pour déterminer si la relation directe entre le souslocataire
et le bailleur, si ce dernier avait donné au premier un
préavis d’exécution de ses obligations, concernait l’obligation de
payer le loyer uniquement ou le reste des obligations locatives.
En ce qui concerne les litiges de sous-location, l’accent a été mis
sur les litiges causés par le sous-bail en tant que sous-bail plutôt
qu’en tant que bail ordinaire. Nous avons constaté que la majorité
de ces litiges concernaient de violation de la clause d’interdiction
par le locataire primitif. Le droit du bailleur de demander
l’exécution en nature, ou/et la résolution du bail, a été abordée,
ainsi que les divers dommage-intérêts dus à des litiges de souslocation
pour le bailleur, le locataire primitif, et le sous-locataire.
À la fin de l’étude, et sur la base de ses résultats, un certain
nombre de recommandations ont été proposées, qui vont aider à
améliorer la position du législateur algérien en ce qui concerne les
lacunes dans les dispositions régissant le sujet.