إشكالات عقد الإيجار من الباطن في المعاملات المدنية

Abstract

حق المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة هو حق شخصي وفقا لغالبية الفقه، بالتالي يحق له التصرف فيه بجميع التصرفات التي ترد على الحقوق الشخصية، و يعد الإيجار من الباطن من أكثر التصرفات التي يجريها المستأجر على حقه في الانتفاع، و لمعالجة الإشكالات التي يطرحها عقد الإيجار من الباطن، نظم المشرع الجزائري و التشريعات المقارنة محل الدراسة هذا العقد سواء بموجب القانون المدني أو قوانين الإيجار الخاصة. تهدف هذه الدراسة إلى الإجابة عن إشكالية أساسية تتمثل في: إلى أي مدى وفق المشرع الجزائري في معالجة إشكالات عقد الإيجار من الباطن مقارنة بغيره من القوانين المقارنة محل الدراسة؟ تم تقسيم هذه الدراسة إلى بابين، تم تخصيص الباب الأول لتوضيح النظام العام لعقد الإيجار من الباطن، أين تم تحديد ماهية الإيجار من الباطن و أبعاد مسألة الشرط المانع من الإيجار، فاتضح أن المشرع الجزائري اختلف في معالجته لهذا الموضوع عن باقي التشريعات المقارنة محل الدراسة، حيث منع المستأجر في القانون المدني من تأجير العين المؤجرة إلا إذا حصل على موافقة كتابية من المؤجر، في حين اتفقت جميع القوانين المدنية المقارنة محل الدراسة على السماح للمستأجر بتأجير العين المؤجرة، إلا إذا تم منعه من ذلك بموجب الاتفاق أو العرف، كذلك اختلف المشرع الجزائري عن التشريعات المقارنة محل الدراسة في منعه المستأجر على وجه الإطلاق من إبرام إيجار من الباطن بموجب المرسوم 76-147، في حين أن قوانين الإيجار الخاصة محل الدراسة نصت على منع المستأجر من تأجير العين المؤجرة الخاضعة لها من الباطن، إلا إذا حصل على موافقة المؤجر. في حين تم تخصيص الباب الثاني من الدراسة، لآثار عقد الإيجار من الباطن و منازعاته، أين تم التوضيح أن علاقة المستأجر الأصلي بكل من المستأجر من الباطن و المؤجر لا تطرح أي اشكال، إذ تبقى علاقته بالمؤجر قائمة و خاضعة لعقد الإيجار الأصلي المبرم بينهما –إلا في حالة توجيه المؤجر انذار للمستأجر من الباطن لتأدية التزاماته-، في حين تخضع علاقته بالمستأجر من الباطن لعقد الإيجار من الباطن المبرم بينهما. أما بالنسبة لعلاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن، فإنها تتحدد بما إذا وجه المؤجر انذار للمستأجر من الباطن لتأدية التزاماته أم لا، و قد وجدنا من خلال ما عرض أن الفقهاء اختلفوا في تحديد ما إذا كان قيام العلاقة المباشرة بين المستأجر من الباطن و المؤجر، في حالة توجيه هذا الأخير لسابقه انذار لأداء التزاماته، يخص الالتزام بدفع بدل الإيجار فقط أم يشمل باقي الالتزامات الإيجارية. و فيما يخص منازعات الإيجار من الباطن، فقد تم التركيز على المنازعات التي يكون عقد الإيجار من الباطن سببا فيها بصفته إيجار من الباطن و ليس ايجار عاديا، فوجدنا أن غالبية هذه المنازعات تتعلق بمخالفة المستأجر الأصلي للشرط المانع من الإيجار، فتم التطرق لحق المؤجر في طلب التنفيذ العيني، أو/و فسخ عقد الإيجار، كما تم التطرق لمختلف التعويضات المستحقة بسبب منازعات الإيجار من الباطن لكل من المؤجر، المستأجر الأصلي و المستأجر من الباطن. في نهاية الدراسة و بناء على النتائج المتوصل إليها تم طرح مجموعة من الاقتراحات التي من شأنها المساعدة على تحسين موقف المشرع الجزائري فيما يخص النقائص التي اعترت الأحكام المنظمة لموضوع البحث. Le droit du locataire à la jouissance de la chose louée est un droit personnel, selon la majorité de la jurisprudence, donc il a le droit d’en disposer de tous les actes relatifs aux droits personnels. La sous-location est l’un des actes les plus courants pris par le locataire sur son droit de jouissance. Et afin de résoudre les problèmes posés par le contrat de sous-location, le législateur algérien et les législations comparées en question ont réglementé ce contrat que ce soit en droit civil ou des lois locatives spéciales. Le but de cette étude est de répondre à une problématique fondamentale représentée dans : Dans quelle mesure le législateur algérien a-t-il réussi à régler les problèmes du contrat de sous-location par rapport aux autres lois comparées en question? Cette étude a été divisée en deux sections, la première section a été consacrée à la clarification du régime général du contrat de sous-location, où la définition de sous-location et la question de la clause d’interdiction de bail sont déterminées. Il est apparu que le législateur algérien différait dans son traitement de ce sujet par rapport au reste des législations comparées en question, il était interdit au droit civil le locataire de louer la chose louée à moins qu’il n’obtienne l’accord écrit du bailleur, alors que toutes les lois civiles comparées en question se sont mises d'accord pour permettre au locataire de louer la chose louée, sauf si cette faculté a été interdite par convention ou par coutume, aussi Le législateur algérien était également différent des législations comparées dans laquelle le locataire était interdit absolument de conclure un souslocation par le décret 76-147, alors que les lois comparées en question disposent que le locataire est interdit de sous-louer sauf avec l'accord écrit du bailleur. Bien que la deuxième section de l’étude a été consacrée aux effets du contrat de sous-location et de ses litiges, où il a été expliqué que la relation du locataire primitif avec le sous-locataire et le bailleur n’a donné lieu à aucune problème, étant donné que sa relation avec le preneur existait toujours et qu’elle était assujettie à son bail initial sauf si le bailleur a averti le sous-locataire de l'exécution de ses obligations alors que sa relation avec le souslocataire est soumise au contrat de sous-location qu'ils ont été conclus. Quant la relation du bailleur avec le sous-locataire, il s’agit de déterminer si le bailleur a donné ou non un avertissement au souslocataire pour qu’il s’acquitte de ses obligations. Et nous avons constaté, au cours de la présentation, que les juristes n’étaient pas d’accord pour déterminer si la relation directe entre le souslocataire et le bailleur, si ce dernier avait donné au premier un préavis d’exécution de ses obligations, concernait l’obligation de payer le loyer uniquement ou le reste des obligations locatives. En ce qui concerne les litiges de sous-location, l’accent a été mis sur les litiges causés par le sous-bail en tant que sous-bail plutôt qu’en tant que bail ordinaire. Nous avons constaté que la majorité de ces litiges concernaient de violation de la clause d’interdiction par le locataire primitif. Le droit du bailleur de demander l’exécution en nature, ou/et la résolution du bail, a été abordée, ainsi que les divers dommage-intérêts dus à des litiges de souslocation pour le bailleur, le locataire primitif, et le sous-locataire. À la fin de l’étude, et sur la base de ses résultats, un certain nombre de recommandations ont été proposées, qui vont aider à améliorer la position du législateur algérien en ce qui concerne les lacunes dans les dispositions régissant le sujet.